民国时期短短30多年，北京的城市定位几经变迁，这对当时房地产的影响是致命的。但即便时局动荡，人心不稳，北京的房地产业仍然悄悄进行着变革，它以独特的方式进行着住房的“现代化”。

民国时的北京非常特殊。作为明清两个王朝的国都，北京在几百年间都是中国最重要的城市。清帝逊位后，北京最初是作为北洋政府的首都，到1928年，国民党北伐成功，北京改名为北平，由于国民政府的首都在南京，彼时北平在全国的地位下降了。1937年，日本全面侵华，北平被日本所侵占，一直到1945年，这8年都在日本的“管理”之下。而1945到1948年，又有3年的“北平时光”，直到和平解放。

民国时期短短30多年，政局一直动荡不安，北京的城市定位几经变迁，这对当时房地产的影响是致命的，如今任何一次房地产调控的影响，和这种时代变迁相比都不值一提。但是，即便时局如此动荡，人心不稳，北京的房地产业在这30多年内仍然悄悄进行着变革，它以独特的方式进行着住房的“现代化”。

 

 

民国时代旧照

 

前奏：清朝的房地产与北京的格局

1644年，清军入关，占领北京。满族统治者把汉族原住民从北京内城赶到外城去，内城全部由八旗子弟瓜分居住。这既是对征战的八旗兵的奖赏，也是出于保卫皇城和宫城的军事考虑。八旗平分了北京内城的地盘，旗人又按照官职和地位大小分配了房屋。满城王公贵族入住明代勋戚留下的宅院，其他官员则按级别享受相应的住房待遇：“一品官给房二十间，二品官给房十五间，三品官给房十二间，四品官给房十间，五品官给房七间，六品、七品官给房四间，八品官给房三间，拔什库、摆牙喇、披甲给房二间。”住这样的房子，不用交房租，也不用自费装修，一切都有朝廷安排好，拎包入住就行。

 

 

民国旧照

 

但是，随着社会的稳定和经济恢复发展，旗人子弟大幅增长，新增旗人就没什么房屋可以分配了，这一直是朝廷头疼的问题。朝廷想的办法是，沿着八旗居住区各自向外扩建，每旗造房二千间，总共达到一万六千间。另外，在郊区圆明园等园林的周围也兴建了一些营房，供健锐营、火器营等居住。这都是扩大供给的思路，基本奠定了民国时北京城区的住房格局，也就是现在人所谓的“老北京”。